Het is, volgens een onderzoek van I&O Research, het belangrijke verkiezingsthema van 2022. Betaalbaar wonen knalde vergeleken met vier jaar geleden van positie drie naar een. De oplossing waar politici mee op de proppen komen? Bouwen, bouwen, bouwe (in het enthousiasme vergeet men vaak de laatste n uit te spreken). Kiespijn zou Kiespijn niet zijn als we ook niet ergens een beetje de diepte in duiken. Dus vragen wij ons af: Is ‘bouwen, bouwen, bouwe’ wel de oplossing?
Baksteenharde cijfers
In juni 2021 werd volgens het CBS de acht miljoenste woning in Nederland gebouwd. In verhouding met het aantal inwoners betekend dat 1 woning per 2,2 inwoners. Honderd jaar geleden lag dat cijfer op 1 woning per 4,8 inwoners en de afgelopen twintig jaar waren er nog nooit zoveel woningen per inwoner. Allemaal leuk en aardig hoor ik jullie denken, maar al die singles gaan hun woning niet delen met opa of oma en een vijfde achterneef. Nou, wees gerust, dat hoeft ook helemaal niet. Volgens datzelfde CBS ligt de grootte van het gemiddelde Nederlandse huishouden in januari 2021 namelijk op 2,14 personen. Hoe kan het dan toch dat we allemaal spreken over een woningtekort?
Bubbels blazen
“De Nederlandse huizenmarkt zit misschien in een crisis maar er is geen historisch woningtekort.” Aldus hoogleraar Banking & Finance aan de Erasmus Universiteit Dirk Schoenmaker, in De Groene Amsterdammer. “Natuurlijk kunnen wat extra huizen – voor starters, studenten en mensen tot een modaal inkomen – geen kwaad, zeker in en rondom de grote steden waar de krapte groter is. Maar het is een fout om naar een tekort aan huizen te wijzen.De kern van het probleem is er niet een van schaarste maar juist van overvloed. Overvloed aan geld om precies te zijn. En wanneer de bubbel barst zullen heel veel mensen daaronder te lijden hebben.”
Over de schuldige is Schoenmaker kort: VVD’er Stef Blok die zei dat de woonmarkt af was en buitenlandse investeerders vrij spel gaf en opvattingen als die van D66’er Sigrid Kaag die tijdens de campagne van 2021 en zelfs nu nog gelooft dat meer bouwen en hogere hypotheek leningen het probleem gaan oplossen. Het is Schoenmaker niet specifiek om Kaag te doen maar haar uitspraken zijn tekenend voor een misvatting die breder leeft. Anders dan in andere markten heeft het huizentekort maar beperkt te maken met vraag en aanbod. In geen enkel ander land mag je zoveel geld lenen voor een woning als in Nederland. Constructies die keer op keer worden opgerekt om de markt (en de waarde van leningen voor banken) niet opnieuw te laten crashen. “Olie op het vuur.” aldus Schoenmaker. Daarnaast lopen buitenlandse investeerders weinig risico. Om het omvallen van banken te voorkomen zijn er allerhande garanties opgezet waarbij belastinggeld wordt ingezet om de betaling van hypotheken aan banken te garanderen.
De schuldberg
Gemeenten moeten dus niet inzetten op het bouwen, bouwen, bouwe, van een miljoen huizen maar slechts op één keertje bouwen. En dan voornamelijk in de sociale sector, en voor mensen met een modaal inkomen. Zolang er namelijk niets verandert aan de leen- en schuldconstructies van de Nederlandse hypotheken, is de enige oplossing om er zorg voor te dragen dat mensen minder afhankelijk van deze constructies worden om aan hun basisbehoefte van wonen te voldoen. Zegt stadsgeograaf Cody Hoschtenbach op De Correspondent.
De huidige financieringsvormen zorgen er namelijk voor dat, ongeacht het aanbod, de prijs niet zal zakken en er zullen dus alleen maar méér mensen grotere schulden hebben. En dat terwijl Nederland nu al koploper hypotheekschulden van Europa is. Een heleboel mensen geloven dat een huis iets is dat enkel in waarde zal stijgen, maar de schulden kunnen problematisch worden voor banken en burgers wanneer de rente stijgt (iets wat nu gebeurd), en financieringsvoorwaarden worden aangepast (zoals volgend jaar met het flink korten op de jubelton).
Helemaal nu meer en meer mensen enkel woningen konden vinden boven de prijs voor de nationale hypotheek garantie. De kunstmatig geblazen beleggingsbubbel staat op barsten. Mensen nu dus stimuleren om groter en duurder te wonen en meer te lenen betekent meer mensen in de toekomst in de problemen helpen.
Beleggersprofijt vs gemeentebeleid.
Dat het inderdaad wel mee valt met het woningtekort blijkt ook uit de leegstandcijfers van januari 2021, maar liefst 2,4% van de woningen stond toen leeg (dat zijn ongeveer 187.000 woningen). Een schijntje vergeleken met het aantal kantoren (10,2%) en winkels (8,7%), wat ombouwen, qua ruimte en stickstof etc, aantrekkelijker maakt dan nieuwbouw. Helemaal omdat het grootste deel van deze leegstand zich bevind in zeer stedelijk gebied, alwaar de vraag naar woningen het hoogst is. Dit scheelt ook in de uiteindelijke prijs van de woningen want de verbouwers hoeven niet eerst te investeren in de aankoop van dure gemeentegrond. Een aankoop die wordt doorberekend aan de uiteindelijke huurders en kopers. Beleggers en vastgoedoligarchen moeten dus ombouwen, en gemeenten sociaal bijbouwen.
Ombouwwoningen zijn vaak wel wat kleiner dan mensen gewend zijn maar aangezien Nederlanders gemiddeld bizar groot wonen (65m2 per persoon, Duitsers hebben gemiddeld 46m2 p.p., Britten 44) en de meeste grootwoners oud zijn moeten mensen vooral aan het begin van hun wooncarrière leren met wat minder m2 te leven.
Tot slot is het er nog de zelfbewoningsplicht, waarmee gemeenten mensen kunnen verplichten zelf in het aangekochte huis te gaan wonen. Zo geldt de regel in Amsterdam voor de eerste 4 jaar en voor woningen tot 512.000, in Den Haag voor altijd (met uitzondering voor verhuur aan familie) en voor woningen tot 355.000. Een prachtige tool die iedere gemeente na eigen inzicht kan inzetten om de woningoligarchen van Stef Blok uit hun stad te weren.
Dus?
Gemeenten die wonen betaalbaar willen maken vergeten ‘bouwen, bouwen, bouwe’ en omarmen verbouwen, sociaal bouwen, zelfbewoningsplicht. Hoe verleidelijk het ook is om je grond als gemeente te verkopen aan projectontwikkelaars en zo je financiële tekorten op onder andere de jeugdzorg te kunnen aanvullen, doe het niet. Je creëert er alleen maar financiële problemen voor je bewoners in de toekomst mee.